קניית קרקע חקלאית לא מתאימה לזוג צעיר

השמאי הממשלתי בכנס הנדל"ן של מרכז הבנייה באילת מזהיר: "יש סוחרים אמינים, אך יש כאלו שעושים את זה עם פחות יושרה.
קרקע חקלאית לא מתאימה לזוג צעיר שקונה מגרש וחושב שעוד שנתיים יהיה לו צמוד קרקע"

רק בדיעבד ניתן לדעת אם רכישת קרקע חקלאית היא השקעה נבונה או מלכודת מתוחכמת.

כך אמר הערב (ג') השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, טל אלדורטי, בכנס "עיר הנדל"ן" השנתי של מרכז הבנייה הישראלי שנפתח מוקדם יותר באילת. לדבריו, "יש היום מסחר בקרקע חקלאית, יש סוחרים אמינים

אבל יש גם כאלו שעושים את זה עם פחות יושרה מול הרוכשים".

הוא הוסיף כי "השמאי שאותו שוכר משווק הקרקע, ושאמור לעשות לו שומה שקובעת את שוויה, צריך לשים תמרורי אזהרה בפני הרוכש ולפרט בפניו את הסיכויים להפשרת הקרקע, לאמוד את משך הזמן של השלבים השונים בתהליך, ולפרט את התשלומים והמיסים במהלך הדרך".

אלדורטי ציין כי "המטרה היא שהרוכשים יקבלו תמונה אמיתית. בגדול, אם בא מישהו שיש לו כמה מיליונים מיותרים והוא רוצה לשים את הכסף לעוד 20-30 שנה בתקווה שהנכדים שלו ייהנו מהפירות אז זה סביר, אבל רכישת קרקע חקלאית לא מתאימה לזוג צעיר שקונה מגרש וחושב שעוד שנתיים

יהיה לו בית צמוד קרקע".

בפאנל בנושא קרקעות חקלאיות שהנחה שמאי המקרקעין חיים מסילתי, ציין השמאי יוסי ברק את הסיכונים ברכישת קרקעות אלה. לדבריו "לא מומלץ כלל לבצע עסקאות בקרקעות המדינה, גם אם מדובר בחטיבת קרקע מדהימה במרכז הארץ. צריך לזכור שזו לא קרקע שלכם וגם לא של מי שמוכר אותה.

כל העיסוק ברכישת קרקעות של רשות מקרקעי ישראל זה פרנסה לשמאים ולספקולנטים".

הוא הוסיף כי "מי שרוכש קרקע חקלאית, צריך להימנע מרכישת שטחים קטנים שאינם ניתנים לתכנון כחטיבה אחת – כדי לא להיכנס להרפתקה של קרקעות עם הרבה בעלים שיחייבו בהמשך פירוק שיתוף. צריך לזכור שנגמר עידן צמודי הקרקע והיום המגמה של ועדות התכנון היא לתכנן קרקעות בצפיפות גבוהה

ובנייה רוויה. אז לא כל מי שקונה היום קרקע יוכל להגשים את החלום של צמוד קרקע עם בריכה".

"91 מיזמי פינוי-בינוי יקבלו מימון בקרוב"

בפאנל בנושא מימון התחדשות עירונית השתתפה, בין היתר, פנינה אלה, ראש סקטור הנדל"ן בבנק מזרחי-טפחות. לדבריה, "אם עד כה בוצעו בישראל 28 פרויקטי פינוי-בינוי, בטווח הבינוני והקצר צפויים להיכנס למימון 91 פרויקטי פינוי-בינוי שנמצאים בשלבי תכנון מתקדמים.

אלו פרויקטים גדולים של 300-400 יחידות דיור כל אחד, מה שיביא לשוק מעל ל-30 אלף יחידות דיור בשנים הקרובות".

איילת רוסק, ראש סקטור הנדל"ן בבנק ירושלים, הוסיפה כי "ההחלטה של הבנק להיכנס לתחום מימון ההתחדשות העירונית באופן חלוצי במערכת הבנקאית הוכיחה את עצמה". לדבריה, "הבנק החל במימון פרויקטים קטנים של 8-10 יחידות דיור, וכיום הוא פועל עם יזמים שכבר

באמתחתם 5-7 עסקאות תמ"א".

פולי טטרו, שותף בחברת טופ קפיטל העוסקת בליווי פיננסי של יזמים ופרויקטי נדל"ן, סיפר: "מגיעים יזמים שלא מבינים את המורכבות של קבלת אשראי לפרויקטי התחדשות עירונית. יש יזמים שבנו קוטג׳ים שרוצים עכשיו להיות יזמי תמ"א. קבלני ביצוע מעולים, אבל לא עבדו עם המערכות הבנקאיות.

חשוב להבין איך להכין לוועדות האשראי בבנקים את החומר, לקחת שמאי מוכר על ידי הבנקים, ואדריכל שלא ביצע מלונות אלא כזה שמתמחה בתמ"א".

לדברי אודי בלום מחברת מטרופוליס העוסקת בהתחדשות עירונית, "30% מהפרויקטים שמגיעים אלינו היו אצלנו כבר בעבר. כלומר, דיירים לא בחרו אותנו, הלכו ליזמים אחרים שלא מבינים את המורכבות של הפרויקט, ונתנו מחירים והצעות בשמים, אבל לאחר מכן הבינו את העלויות והמימון וכו׳ ונתקעו.

בסופו של דבר הניסיון מלמד שצריך לקחת את אנשי המקצוע הטובים שמכירים את הדרך".

בפאנל בנושא שינויי חקיקה בחוק המכר דירות אמר עו"ד משה הרדי, מנהל מחלקת מקרקעין במשרד הרצוג פוקס נאמן, כי "מדינת ישראל מבצעת רגולציות כל שני וחמישי. פעם זה בחוק התכנון והבנייה, פעם ברפורמת המרפסות, פעם ברפורמת הפרגולות, פעם בחוק מיסוי מקרקעין ופעם בחוק המכר.

צריך ללמוד פה שיציבות היא לא מילה גסה".

לדבריו, "חוסר היציבות גורם לחוסר ודאות שאינה טובה למערכת – היא גורמת לעצירת מכירות, להברחת משקיעים, יזמים מעלים מחירים בגלל חוסר ודאות, הוא גורם לחוסר הבנה של שוק הצרכנים ושל שוק היזמים.

במרבית המקרים מי שסובל מעודף הרגולציה הוא הצרכן אשר נאלץ לשלם מחרים גבוהים יותר – כמו הרפורמה בחוק מיסוי מקרקעין אשר גרמה לעצירה של מכירת דירות מקבלנים, או רפורמת מע"מ אפס שברגע שנפלה יצרה ביקושים גבוהים ועליית

מחירים דרסטית, או רגולציות שמקשות על יזמים וגורמות להם לגלגל את העלויות לצרכן".

מאת הילה ציאון, פורסם:  01.12.15 , 18:58, Ynet